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2018年长沙市经济适用住房上市交易管理

来源:长沙社保网时间:2018-05-03

【导读】经济适用住房上市交易,是指签订买卖合同满5年的经济适用住房,其权利人按照《办法》规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权,同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动,长沙市经济适用住房上市交易管理办法如下。

2018年长沙市经济适用住房上市交易管理办法

【发文字号】:长政发〔2018〕8号
【执行时间】:20180301

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正文内容
交易审核流程
相关问题解答

长沙市经济适用住房买卖规则必须懂

正文内容

第一条 为规范经济适用住房上市交易管理,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2007〕258号)和《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保〔2010〕59号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区范围内经济适用住房上市交易,适用本办法。
本办法所称经济适用住房是指购房人拥有有限产权的具有保障性质的政策性住房,具体包括:
(一)政府统一组织建设和销售的经济适用住房(以下称经适房);
(二)利用经济适用住房货币补贴所购住房(以下称货补房)。

第三条 经适房购房人拥有有限产权,只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住,不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。除购房按揭外,经济适用住房不得进行抵押。

第四条 经适房上市交易,必须按有关政策规定取得完全产权,并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

第五条 购买经适房满5年(从取得全额购房发票之日起计算,下同)并取得经适房产权证的,产权人在补交土地价款后,可以上市交易,政府可优先回购;也可由市不动产登记部门重新核发不动产登记证,土地性质由划拨转为出让,取得完全产权。
补交土地价款标准应根据房屋产权建筑面积(按商品房价格购买的面积除外)、房屋座落地的土地等级及应收纯出让金标准、住宅用地剩余出让年限等因素计算确定,其计算公式为:应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。应收纯出让金标准按我市最新的基准地价标准核算和公布。

第六条 货补房不受上市年限限制,上市交易时,须全额退回政府发放的补贴款项,也可由产权人全额退回补贴款项后,取得完全产权。
利用经适房货币补贴购买住房的,如再购买其他住房或因赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他产权住房的,须全额退回政府发放的补贴款项。未退回政府补贴的,市不动产登记部门不得办理产权登记手续。

第七条 2007年11月19日之后购买经适房,由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产,导致无法办理经适房产权手续的,在其购买经适房满5年、符合经适房产权证办理的其他条件并且按本办法第五条规定标准的120%补交土地价款后,可上市交易或办理不动产登记证(取得完全产权)。

第八条 2007年11月19日之后已经购买经适房,又购买其他住房的,经适房可由政府按本办法第十一条标准回购;也可由购房人在购买经适房满5年,取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件,并且按照本办法第五条规定标准的150% 补交土地价款后上市交易或办理不动产登记证(取得完全产权)。

第九条 在购买经适房之前已经拥有或购买住房以及除经适房外另购其他政府优惠政策性住房的,经适房可由政府按本办法第十一条标准回购;除本办法第十一条第(二)款规定的情形外,也可由购房人在购买经适房满5年,取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件,并且按照本办法第五条规定标准的150%补交土地价款后上市交易或办理不动产登记证(取得完全产权)。

第十条 个人购买经适房取得经适房产权后有以下情形之一的,政府可按原价格回购:
(一)购房人自愿退出经适房,交由政府回购的;
(二)购买经适房不满5年,购房人因特殊原因确需转让的;
(三)国家政策规定的其他情形。

第十一条 个人购买经适房有以下情形之一的,政府有权回购,回购价格按照经适房原价格折旧每年扣减1% 计算:
(一)将所购经适房私自转让、出租、出借或改变使用性质且二次以上告知3个月内拒不改正的;
(二)弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经适房的,除按本条回购外,同时依照有关规定追究责任;
(三)国家政策规定的其他情形。

第十二条 回购的经适房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向符合公共租赁住房条件的家庭配租。

第十三条 购买经适房满 5年,如需取得完全产权或上市交易,按下列程序办理:
(一)购房人(产权人)向市住房保障部门提出申请,并提供身份证明、户口簿、结(离)婚证件、购房合同、全额购房发票、经适房产权证(未办理经适房产权证的可提供分户栋证,也可提供由市不动产登记部门出具的不动产初始登记凭证列表)等材料;
(二)市住房保障部门审核。符合条件的,由市住房保障部门出具审核意见,并核定应补交的土地价款;
(三)购房人(产权人)到指定银行补交土地价款,将补交价款全额缴至长沙市财政局非税收入汇缴结算户;
(四)购房人(产权人)凭市住房保障部门的审核意见、补交价款的相关证明、身份证明、经适房产权证等材料到市不动产登记部门核发不动产登记证或办理产权转移登记手续。

第十四条 回购已购经适房的,按下列程序办理:
(一)产权人向户口所在地的区住房保障部门提交书面申请,并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等材料;
(二)区住房保障部门对申请材料进行初审并入户查勘,了解房屋状况,确认产权人结清供水、供电、供气、供热和物业管理等费用;
(三)区住房保障部门初审后报市住房保障部门审定,由市住房保障部门与产权人签订回购协议,支付购房款;
(四)市不动产登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续,将回购房屋的产权登记在市住房保障部门名下,并在不动产登记证书上注记“经济适用住房”字样。
因购房人(产权人)非自愿因素需予以回购的,由市住房保障部门下达回购经适房通知,告知回购理由、回购价格及迁出期限,迁出期限为 3个月。购房人(产权人)在规定期限内迁出的,市住房保障部门应在其迁出后10个工作日内付清房款,并配合办理有关产权转移。购房人(产权人)未在规定期限内迁出的,由市住房保障部门申请法院依法强制执行。

第十五条 货补房如需取得完全产权或上市交易,按下列程序办理:
(一)购房人(产权人)携带身份证、产权证(或购房合同)至市住房保障局部门领取退款申请相关资料,并按要求填写;
(二)购房人(产权人)将应退回的货币补贴资金转至市财政局指定专户;
(三)市住房保障部门审核并出具审核意见;
(四)购房人(产权人)凭市住房保障部门的审核意见、湖南省非税收入一般缴款书、经适房产权证(或购房合同)、身份证明等到市不动产登记部门核发不动产登记证或办理产权转移登记手续。

第十六条 经济适用住房产权人在补交土地价款或退还货币补贴资金后上市交易的,按规定缴纳房地产交易环节的相关税费;政府回购经适房及再配售、配租给符合条件的保障对象过程中所涉及市级权限内的相关行政事业性收费予以免交,相关税收依法依规减免。

第十七条 对不能提供住房保障部门出具的书面意见的经济适用住房家庭,任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房;房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案,房屋登记机构应当暂停办理该家庭取得其他房屋的权属登记。中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的,依法依规予以处理,并记入诚信档案。
经适房上市交易管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为的,依法依规追究其行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究其刑事责任。

第十八条 单位自建经济适用住房上市交易按单位集资房相关规定办理。

第十九条 本办法自2018年3月1日起施行。

交易审核流程

【服务地址】:长沙市芙蓉区马王堆中路248号长沙市住房保障服务局二楼政务大厅

【服务电话】:0731-84662730

【办理时间】:7月1日-9月30日,周一至周五(法定节假日除外)9:00-12:00,13:30-17:30;10月1日-6月30日,周一至周五(法定节假日除外)9:00-12:00,13:00-17:00(如有特殊情况,需调整时间,另行通知。)

申请材料

(一)社会小区经适房、单位存量公房、单位自建经适房:
1、长沙市经济适用住房上市交易申请表;
2、房屋所有权证或房屋所有权栋证复印件(验原件);
3、经济适用住房购房合同、全额购房发票(契税完税证明)复印件(验原件);
4、申请人和配偶的身份证、户口簿、结婚证复印件(验原件);
5、离异的提供离婚证、离婚协议或离婚法律文书复印件(验原件);
6、委托他人代理的提供代理人身份证和公证委托书;
7、审核部门认为需要提供的其他材料。

(二)经适货补房:
1、长沙市经济适用住房(货补房)上市交易申请表;
2、房屋所有权证或房屋所有权栋证复印件(验原件);
3、申请人和配偶的身份证复印件(验原件);
4、缴交退款发票;
5、委托他人代理的提供代理人身份证和公证委托书;
6、审核部门认为需要提供的其他材料。

办理程序

(一)受理
1、岗位责任人:市住房保障服务局登记管理处窗口工作人员
2、岗位职责与权限:
(1)申请材料齐全、符合受理条件要求,予以受理。
(2)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,当场一次性告知申办人,对做出不予受理申请决定的,告知不予受理的理由。

(二)决定
1、岗位责任人:市住房保障服务局登记管理处窗口工作人员
2、岗位职责及权限:
(1)对提交的申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查。
(2)对符合审批条件的提出同意意见,对不符合审批条件的提出不同意意见及理由。

(三)办结告知
1、岗位责任人:市住房保障服务局登记管理处窗口工作人员
2、岗位职责及权限:
(1)对办理程序的合法性进行确认,在相关文书上加盖审批专用章。
(2)对未通过审批而应退回的资料,及时退还申办人并告知原因。

问题解答

一、经济适用房可以买卖吗?
【答】目前,在售的已购经济适用房一般分两种情况处理:一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满5年的。这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

二、经济适用住房取得完全产权和上市交易的区别是什么?
【答】经济适用住房取得完全产权,是指签订买卖合同满5年的经济适用住房,其权利人按照《办法》规定缴纳应缴增值收益后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利,住房性质变更为普通商品住房的活动;经济适用住房上市交易,是指签订买卖合同满5年的经济适用住房,其权利人按照《办法》规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权,同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动。两者共性为:均以缴纳增值收益为必要条件,均可实现由经济适用住房至普通商品房、由有限产权至完全产权的转变。

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